Gaziantep Gayrimenkul Avukatı: Tapu, Kentsel Dönüşüm ve Kira Davaları

Gaziantep, stratejik konumu ve gelişen ekonomisi ile gayrimenkul yatırımlarının yoğun olduğu bir şehirdir. Tapu sorunları, kentsel dönüşüm projeleri ve kira uyuşmazlıkları Gaziantep'te yaygındır. Bu rehberde, gayrimenkul hukukunun kapsamı, tapu davalarının süreci ve Gaziantep özelinde dikkat edilecek noktalar hakkında bilgi sunuyoruz.

Gaziantep'te Gayrimenkul Hukuku Kapsamı

Gayrimenkul hukuku; arazi, arsa, daire, ev ve diğer taşınmaz malların mülkiyet, kullanım ve satışına ilişkin tüm hukuki konuları kapsar. Gaziantep'te gayrimenkul hukuku uygulamaları yoğun ve karmaşık olabilir.

Gayrimenkul Hukuku Alanları

• Tapu İşlemleri: Mülkiyet tescili, tapu iptal ve tescili, tapu düzeltmesi
• Satış Sözleşmeleri: Taşınmaz satışı, koşulları, teslim süreci
• Kira Hukuku: Konut ve ticari kira uyuşmazlıkları, tahliye davaları
• İpotek ve Rehin: Banka kredileri için gayrimenkul teminatı
• Kat Mülkiyeti: Kat irtifakı, yapı müteahhidi sorumlulukları
• İmar Hukuku: İmar durumu, belediye kararları, şehircilik sorunları

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Gaziantep'te tapu işlemlerinde sık sık sorunlarla karşılaşılır. Tapu iptal davaları, mülkiyete ilişkin en yaygın davalardan biridir.

Tapu İptal Davası Nedenleri

• Usul Hatası: Tapu müdürlüğünce hatalı tescil yapılması
• Sahte Belge: Sahte imza, sahte satış sözleşmesi
• Hak Sahibi Olmama: Tapu başvurusunda yanlış kişi kaydı
• Zamanaşımı: Tapu üzerinde daha önceki hak sahiplerinin bulunması
• Şekil Noksanı: Satış sözleşmesinde gerekli şekil şartlarının yerine getirilmemesi

Tapu Tescil Davası

Gaziantep'te adi sözleşme ile satın alınan gayrimenkulün tapusu, bazı durumlarda yeni sahibine tescil edilemeyebilir. Bu durumda tapu tescil davası açılır.

Tapu Tescil Davası Nedenleri:

• Satıcının tapu tescilini reddetmesi
• Satış sözleşmesinin tapu müdürlüğü tarafından reddedilmesi
• Adi sözleşme ile satın alınan gayrimenkulün tapusunun yeni malike tescil edilememesi

Davada Gerekli Belgeler

• Satış sözleşmesi (asıl)
• Ödeme belgeleri (banka transferi, çek, senet)
• Gayrimenkul tapu sureti
• Tanık ifadeleri
• Noter onaylı belgeler

Taşınmazda Mülkiyet Ne Zaman Geçer? (TMK m.705)

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu kütüğüne tescil ile gerçekleşir (TMK m.705). Bu nedenle adi (el yazısı veya noter) satış sözleşmesi tek başına alıcıyı malik yapmaz; geçerli devir için tapu müdürlüğünde resmî işlem şarttır. Bunun istisnaları vardır: miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma hâllerinde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu hâllerde dahi malikin taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi (satış, ipotek vb.) yapabilmesi, hakkın tapuya tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Bu ayrım, özellikle miras yoluyla intikal eden veya mahkeme kararıyla kazanılan taşınmazlarda hak kaybını önlemek için önemlidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Gaziantep'te arazi sahipleri, müteahhitlerle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapabilirler. Bu sözleşmeler oldukça karmaşık ve risklidir.

Kat Karşılığı İnşaat Nedir?

Arazi sahibinin arazisi üzerine müteahhit tarafından bina yapılması karşılığında, yapının belirli bağımsız bölümlerinin (dairelerinin) arazi sahibine verilmesidir.

Kat Karşılığı Anlaşmazlıkları

• Bina Kalitesi: Yapılan binanın sözleşme şartlarına uymaması
• Teslim Gecikmesi: Dairelerin hak sahibine zamanında teslim edilmemesi
• Eksik Teslim: Sözleşmede belirtilen daire sayısından daha azının verilmesi
• Gider Payı Uyuşmazlıkları: Ortak giderleri kimin ödeyeceği
• İnşaat Kusurları: Mühendislik sorunları, malzeme niteliği

Kat Karşılığı Sözleşmesinde Hukuki İnceleme

Sözleşme imzalanmadan önce mutlaka hukuki inceleme yaptırılmalıdır:

1. Arazi mülkiyeti kontrolü (tapu sureti)
2. Arazi üzerindeki borçların kontrolü (emlak vergisi, yapı ruhsatı)
3. Müteahhidin mali güç ve güvenilirlik incelemesi
4. Sözleşme maddelerinin hukuki tutarlılığı
5. Riskli maddeler ve feragat hususları

Kentsel Dönüşüm (6306 Sayılı Kanun)

Gaziantep, deprem riski yüksek olan bir şehirdir. 6306 Sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" Gaziantep için çok önemlidir.

Kentsel Dönüşüm Kapsamı

Gaziantep'te deprem riskine göre belirlenen bölgelerde, eski ve riskli binaların yıkılarak yenilerinin yapılması hedeflenir. Bu kapsamda:

• Riskli bina tespiti
• Binaların boşaltılması
• Tazminat ve kira yardımı hesaplaması
• Yeni bina yapılması
• Arsa payı / kat tahsisinin belirlenmesi

Kentsel Dönüşümde Taraf Haklarını Koruma

Gaziantep'te kentsel dönüşüm projelerinde malik (hak sahipleri), haklarını korumak için avukat yardımı almalıdır:

Yapılması Gerekenler:

• Riskli bina raporunu inceletmek
• Tazminat ve kira yardımı hesaplamalarını kontrol ettirmek
• Arsa payı / kat tahsis belgesinin doğruluğunu sağlamak
• Yeni bina sözleşmesinin hukuki açıdan incelenmesi
• Belediye, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı / Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (gerektiğinde TOKİ) ile sürecin yürütülmesi

Muhatap kurumlar (6306 sayılı Kanun): Üst otorite Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'dır. 2023'te 7471 sayılı Kanun ile bu Bakanlığa bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuştur (eski Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü'nün yerine). Uygulamada "İdare" sıfatıyla belediye, büyükşehir belediyesi veya il özel idaresi muhatap olur; finansman ve uygulama aşamasında TOKİ ile Emlak Konut GYO da yer alabilir.

2026'da Kentsel Dönüşümde Yenilikler

• Riskli bina tanımının güncellenmesi
• Tazminat ve kira yardımı hesaplama esaslarının revize edilmesi
• Hızlandırılmış ruhsat verme prosedürü
• Bazı durumlarda vergi ve harç indirimleri

(Güncel oran, tutar ve usuller için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın resmi kaynaklarından teyit alınması önerilir.)

Kira Hukuku Uyuşmazlıkları

Gaziantep'te konut ve ticari kira uyuşmazlıkları oldukça yaygındır. Kira davasının şekli ve usulü karmaşık olabilir.

Konut Kira Uyuşmazlıkları

Kira Miktarı Anlaşmazlıkları

Gaziantep'te kira düzeyinin belirlenmesi pek çok değişkene bağlıdır:

• Gayrimenkulün konumu (merkez, kenar mahalle)
• Gayrimenkulün yaşı ve durumu
• Bina katı ve dairenin niteliği
• Elektrik, su, doğalgaz bağlantısı
• Otopark ve ortak alanların durumu

Kira Tespit Davası: Ev sahibi ile kiracı kira miktarı konusunda anlaşamazsa, mahkemeye kira tespit davası açılabilir.

Tahliye Davaları

Gaziantep'te ev sahibinin kiracıyı tahliye ettirebilmesi için yasal bir neden gerekir:

• Kira Borcunun Ödenmemesi (Temerrüt): Kiracı muaccel (vadesi gelmiş) kira bedelini ödemezse, ev sahibi yazılı ihtarla en az 30 günlük süre verir (konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür); bu sürede de ödenmezse sözleşme feshedilerek tahliye davası açılabilir (TBK m.315). Ayrıca kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı iki haklı ihtar yapılmasına sebep olursa, ev sahibi kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK m.352/2).
• Kötü Kullanım: Gayrimenkulü kötü şekilde kullanması veya hasar vermesi (özen ve komşulara saygı yükümlülüğüne aykırılık)
• Yasadışı Kullanım: Uyuşturucu, kumar, fuhuş gibi yasadışı faaliyetler
• Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım: Gayrimenkulün yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu süreçte kullanım imkânsızsa
• Gereksinim (İhtiyaç): Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoy/üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut/işyeri ihtiyacı varsa

Tahliye Davası Süreci:

1. Kiracıya yazılı ihtar (gerekli hallerde noter aracılığıyla)
2. Mahkemeye dava açılması (Sulh Hukuk Mahkemesi)
3. Davanın görülmesi
4. Mahkeme kararı
5. İcra işlemleri (kiracının tahliyesi)

Süreç, mahkemenin iş yüküne ve dosyanın niteliğine göre değişir; kesin süre için davanızı yürütecek avukatla görüşmeniz önerilir.

Gereksinim ve Yeni Malik Tahliyesinde Süreler (TBK m.350-355)

Kira borcu dışındaki tahliye sebeplerinde kanun, kiraya vereni sıkı sürelere bağlar:

• Kiraya verenin gereksinimi (TBK m.350): Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri ihtiyacı varsa ya da kiralananın yeniden inşası/esaslı onarımı gerekiyorsa, belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351): Kiralananı sonradan satın alan kişi, gereksinimi varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra dava açabilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava yoluna gidebilir.
• Yeniden kiralama yasağı (TBK m.355): Gereksinim sebebiyle tahliye sağlanan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılı bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Bu hüküm, "ihtiyaç" gerekçesinin kötüye kullanılmasını engeller.

Kira Borcunun Tahsili

Gaziantep'te kiracının ödenmemiş kira borcu var ise, ev sahibi avukat aracılığıyla:

• Kira alacağı için icra takibi başlatmayı değerlendirir
• Noter aracılığıyla resmi ihtar gönderir
• Şartları oluştuğunda temerrüt veya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açar

Ticari Kira Uyuşmazlıkları

Gaziantep'te dükkân, ofis ve ticari mekânların kiralanması daha karmaşık kurallar içerir.

Ticari Kira Koruma Hukuku

• Sözleşmenin Yenilenmesi: Belirli süreli kira sözleşmeleri, kanunda sayılı dar tahliye sebepleri yoksa kendiliğinden uzar; ev sahibi sadece süre bitti diye kiracıyı çıkaramaz.
• Hava Parası (İşyeri Kira Devri): Devren kiralıkta eski (devreden) kiracı, işletme değeri ve müşteri portföyü karşılığında yeni (devralan) kiracıdan hava parası talep edebilir; bu, iki kiracı arasında pazarlığa tabidir ve zorunlu değildir. Buna karşılık kiraya veren (ev sahibi), kira bedeli ve yan giderler dışında hava parası benzeri bir bedel talep edemez; aksi yöndeki sözleşme hükümleri geçersizdir (TBK m.346).
• Kira Tespiti: Kira artışı, yasal sınırlar çerçevesinde belirlenir; uyuşmazlık halinde kira tespit davası açılabilir.
• Devir Koşulları: İşyeri kirasında kira ilişkisinin devri, kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır; devreden kiracı, devir tarihinden itibaren en fazla iki yıl süreyle borçlardan müteselsilen sorumlu olur (TBK m.323).

Ticari Kira Davası Nedenleri

• Sözleşmenin haksız yere sona erdirilmek istenmesi
• Kira miktarı (kira tespiti) uyuşmazlığı
• Sözleşmeye aykırı veya yasadışı işletme faaliyetleri
• Gayrimenkulün yeniden inşası veya esaslı onarımı
• İşyeri kira devri (hava parası) anlaşmazlıkları

Emlak Alım-Satımında Dikkat Edilecekler

Gaziantep'te gayrimenkul satın alma işlemi önemli bir yatırımdır. Hukuki inceleme mutlaka yapılmalıdır.

Satın Almadan Önce Yapılması Gerekenler

1. Tapu Sureti İncelemesi

• Malın sahibi kimdir
• Mal üzerinde ipotek var mı
• Mala haciz konmuş mu
• Satış (devir) yasağı veya şerh var mı

2. Emlak Vergisi Kontrolü

• Emlak vergisi borcu var mı
• Borcun kim tarafından ödendiği / ödenmediği
• Vergiye ilişkin belgeler

3. Kat Mülkiyeti Belgesi

• Kat mülkiyeti / kat irtifakı kurulmuş mu
• İlgili bağımsız bölüm belgede doğru kayıtlı mı
• Aidat (gider payı) ne kadar

4. Satış Sözleşmesi Hazırlanması

• Satış şartları açık ve net olmalı
• Teslim tarihi belirtilmeli
• Fiyat ve ödeme planı netleştirilmeli
• Masraf paylaşımı (vergi, harç vb.) yazılmalı

5. Resmi Devir (Tapu Müdürlüğü)

• Taşınmaz satışının geçerliliği için resmi şekil şartı vardır; devir, tapu müdürlüğünde yapılır
• Taraflar kimlik belgelerini ibraz etmeli
• Tapu müdürlüğü, satıcının mülkiyet hakkını ve kayıtları doğrular

İpotek ve Haciz

Gaziantep'te gayrimenkul üzerinde sık sık ipotek ve haciz işlemleri yapılır.

İpotek Nedir?

Gayrimenkul üzerinde banka kredisi alınırken, gayrimenkul banka lehine ipotek altına alınır. Bu, kredinin teminatıdır.

İpotekte Riskler:

• Kredi ödenmezse, gayrimenkul cebri icra yoluyla satılabilir
• İpotekli gayrimenkul satılabilir ancak ipotek yük olarak devam eder (alıcı bu yükü bilerek devralır)

Haciz Nedir?

Borçlunun gayrimenkulünün, borcun ödenmesi amacıyla cebri icra yoluyla satışa konu edilebilmesidir. Gaziantep'te icra takibi sonrasında gayrimenkule haciz konulabilir.

İmar Sorunları

Gaziantep'te gayrimenkulün imar durumu çok önemlidir. İmar niteliğine göre:

• Gayrimenkulün değeri belirlenir
• Hangi amaçla kullanılabileceği anlaşılır
• Yapı izni verilip verilemeyeceği belli olur

İmar Sorunu Türleri

• Ruhsata Aykırı Yapı: İmar müsaadesinde yazılı olmayan şekilde inşa edilen yapı
• Kaçak Yapı: Belediyeden ruhsat almaksızın yapılan bina
• Yapılaşmaya Uygun Olmayan Alanlar: İmar planında yerleşime açılmayan bölgelere yapılan binalar
• Çekme Mesafesi (Setback) İhlali: Cadde veya komşu parsele gerekli mesafe bırakılmadan yapılan yapılar

İmar Sorunu Çözümü

• Belediye ile görüşme
• İmar planı değişikliği talebinde bulunma
• İdari başvuru yollarının tüketilmesi
• İdare mahkemesinde dava açılması

Gaziantep'te Arazi ve Arsa Uyuşmazlıkları

Gaziantep'in gelişmesiyle birlikte arazi sahipliği ve sınır konuları sık sık sorunlara neden olur.

Arazi Sınır Uyuşmazlıkları

• Komşu araziyle sınır belirsizliği
• Tapuda yazılı sınırlarla fiilî sınırın farklı olması
• Duvar, çit yapımı konusunda anlaşmazlıklar

Arazi Kullanım Hakları

• Geçit hakkı (komşunun arazisinden geçme)
• Su, elektrik, doğalgaz hattı geçişi
• Ortak su kuyusu kullanımı

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası (TMK m.698-699)

Miras yoluyla intikal eden tarla, arsa veya daire gibi taşınmazlar çoğu zaman birden fazla kişiye paylı mülkiyet olarak geçer. Paydaşlar malı kullanım veya satış konusunda anlaşamadığında ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası gündeme gelir.

TMK m.698 uyarınca, paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü (sözleşme veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi) bulunmadıkça, paydaşlardan her biri her zaman malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu hak sözleşmeyle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir; uygun olmayan bir zamanda paylaşma istenemez.

Paylaşmanın nasıl yapılacağı TMK m.699'da düzenlenir:

• Aynen bölüşme: Mal, paydaşlar arasında fiilen bölünür. Parçaların değeri eşit değilse, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.
• Satış yoluyla paylaşma: Aynen bölme mümkün değilse veya mal önemli değer kaybına uğrayacaksa, hâkim açık artırmayla satışa hükmeder ve bedel paylar oranında dağıtılır. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması ise tüm paydaşların rızasına bağlıdır.

Dava, sulh hukuk mahkemesinde görülür ve tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur.

Gayrimenkul Avukatının Rolü

Gaziantep'te gayrimenkul işlemlerinde avukat, müvekkilin hakkını korur ve yasal riskleri azaltır.

Gayrimenkul Avukatının Görevleri

• Tapu ve ilgili belgeleri incelemek
• Satış sözleşmesini hazırlamak veya inceletmek
• Tapu ve noter işlemlerini takip etmek
• Mahkeme davalarını yönetmek
• Kira uyuşmazlıklarında temsil sağlamak
• Gayrimenkul finansmanı konusunda rehberlik sunmak

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiracı kaç ay kira ödemezse tahliye edilir? Hukukumuzda "3 ay borç" gibi sabit bir eşik yoktur. Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse, ev sahibi yazılı ihtarla süre verir; bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Süre içinde ödenmezse sözleşme feshedilip tahliye davası açılabilir (TBK m.315). Ayrıca bir kira yılı içinde ödememe nedeniyle iki haklı ihtar yapılmışsa, kira yılı sonunda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2).

Hava parası yasal mıdır? İşyeri kira devrinde (devren kiralık) eski kiracının yeni kiracıdan hava parası istemesi, iki kiracı arasında serbest pazarlığa tabidir. Ancak kiraya veren (ev sahibi), kira bedeli ve yan giderler dışında hava parası benzeri bir bedel talep edemez; bu yöndeki sözleşme hükümleri geçersizdir (TBK m.346).

Kentsel dönüşümde muhatabım hangi kurum? Üst otorite Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve ona bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'dır. Uygulamada "İdare" sıfatıyla belediye / büyükşehir belediyesi / il özel idaresi muhatap olur; finansman ve uygulamada TOKİ de yer alabilir.

Tapu iptal ve tescil davasını kime karşı açarım? Genellikle tapu kaydında malik görünen kişiye karşı açılır; sahtecilik, ehliyetsizlik veya muvazaa gibi durumlarda davalı, somut olaya göre belirlenir. Gaziantep'teki dosyanız için avukatla görüşmeniz önerilir.

İlgili Gayrimenkul Rehberleri

Yukarıda tapu iptal/tescil, kiracı hakları ve tahliye davası konularına bağlantı verdik. Gayrimenkul ve kira hukukunun diğer sık karşılaşılan konularını ayrıntılı ele aldığımız rehberler:

• Kira artırım ve tespit davası: Yıllık kira artış sınırı ve kira tespit davasının usulü. → Detay: Kira Artırım ve Tespit Davası Rehberi
• İmar hukuku: Ruhsat, kaçak yapı, imar planı ve idari başvuru yolları. → Detay: İmar Hukuku Rehberi
• Kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun): Riskli bina tespiti, hak sahipliği ve süreç yönetimi. → Detay: Kentsel Dönüşüm 6306 Rehberi
• Kamulaştırma: İdarenin taşınmaza el koyması, bedel tespiti ve dava süreci. → Detay: Kamulaştırma Davası Rehberi

---

Gaziantep'te gayrimenkul hukuku konusunda hukuki destek almak için Av. M. Furkan Gür ile iletişime geçebilirsiniz. Tapu davası, kentsel dönüşüm projesi veya kira uyuşmazlığında deneyimli rehberlik alacaksınız.

📞 İletişim için arayabilir veya iletişim formundan ulaşabilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Güncel mevzuat, oran ve tutarlar için resmi kaynaklardan teyit alınması ve somut durumunuz için avukata danışılması önerilir.