Kira Bedeli Tespit ve Artırım Davası 2026: %25 Sınırı + Arabuluculuk + TÜFE

Kira artırımı, Türkiye'de 2022-2024 dönemi geçici %25 sınırı, TÜFE oranı ve rayiç bedel kriterleriyle düzenlenir (TBK m.343-345). Konut kiraları ile çatılı işyeri kiraları için farklı kurallar geçerlidir. Bu rehberde kira artırımının yasal sınırları, kira bedeli tespit davası prosedürü ve zorunlu arabuluculuk anlatılmaktadır.

Kira Artırımı — Yasal Sınırlar

Konut Kiraları (TBK m.344)

Genel kural:

• Önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalaması üst sınır
• Sözleşmede daha düşük oran varsa → o uygulanır
• Sözleşmede yoksa → TÜFE uygulanır

Geçici %25 Sınırı (Geçici Düzenleme)

• 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 arası konut kira artışı %25 ile sınırlı
• Bu dönemde imzalanan kira sözleşmelerinde %25 üstü artış geçersiz
• 2024 sonrası TÜFE'ye dönüş

5+ Yıl Sonrası — Rayiç Bedel (TBK m.344/4)

• 5 yıllık kira ilişkisi sonrasında:
  • TÜFE + rayiç bedel birlikte değerlendirilir
  • Mahkeme adil bedel tespit eder
  • Eski kiracı piyasa altı kalmışsa düzeltme

Çatılı İşyeri Kiraları

• Daha esnek (TBK m.345)
• Sözleşme serbestisi geniş
• Anlaşmazlık halinde rayiç değer

Kira Bedeli Tespit Davası — Şartlar (TBK m.345)

Kim Açabilir?

• Kiracı (kira artışı haksız)
• Kiraya Veren (kiracı az ödüyor)
• Mal sahibi (mülkiyet değişikliği sonrası)

Şartlar

• Taraflar kira bedeli konusunda anlaşamamış
• Yazılı sözleşme mevcut olmasa da olur
• Önceki kira dönemi sona ermek üzere

Yetkili Mahkeme

Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4):

• Kira konusu gayrimenkulün bulunduğu yer
• Veya kiracının yerleşim yeri

Zorunlu Arabuluculuk (HMK 137 ek — 2023+)

Kira Davaları için Dava Şartı

1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk:

• Konut + çatılı işyeri
• Tespit ve artırım davaları
• Tahliye davaları

Süreç

1. Arabulucu atanır (Adalet Bakanlığı sicil)
2. 3 hafta içinde toplantı
3. Anlaşma: Tutanak → icra edilebilir
4. Anlaşmazlık: Son tutanak → dava açılabilir

Detay: Zorunlu Arabuluculuk Rehberi.

Tespit Davası Süreci

1. Arabuluculuk Sonrası Dava Açma

• Son tutanak ekli dilekçe
• Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru

2. Dilekçe İçeriği

• Kira sözleşmesi sureti
• Mevcut kira bedeli
• Talep edilen bedel (kiracı için düşürme, kiraya veren için artırma)
• Gerekçe (TÜFE, rayiç, piyasa karşılaştırma)

3. Bilirkişi İncelemesi

• Emlak bilirkişi atanır
• Konum, alan, durum incelemesi
• Çevre kira piyasası karşılaştırma
• Rayiç bedel raporu

4. Tanık + Delil

• Komşu kiracı bedelleri
• Emlak ilanları (geçmiş 6 ay)
• Tahliye sonrası rayiç kanıtları

5. Karar

• Mahkeme adil bedel tespit eder
• Geri yıllara dönük etkili (kira sözleşmesi başlangıcına kadar)
• Kararla birlikte ödeme planı

Süre

• 6-12 ay aralığı
• Acil hâlde ihtiyati tedbir (geçici bedel)

%25 Sınırını Aşan Artış — Haksız

2022-2024 Dönemi

%25 üstü artış geçersiz (Geçici Düzenleme).

Aşırı Artış Halinde

• Kiracı: Geri ödeme talep edebilir (5 yıl zamanaşımı)
• Sözleşme şart: Kısmi geçersizlik (%25 üzeri kısım)
• Tespit davası ile düzeltme

2024 Sonrası

• TÜFE üstü artış geçersiz (sözleşme yoksa)
• Sözleşmede yazılı orana uyulur

Kiracının Stratejileri

1. Erken İtiraz

• Artış bildirimine 30 gün içinde itiraz
• Yazılı olmalı (e-posta yeter)

2. Arabuluculuk Talep

• Üçüncü taraf müdahalesi
• Genelde uzlaşma sağlar

3. Tespit Davası

• Son çözüm
• Maliyetli ve uzun ama hak garantisi

4. Tahliye Riski

• Yasal artışa uyulmazsa kiracı tahliye edilemez (TBK m.347)
• Mal sahibi sözleşme sona erse de yasal sebep gerekli

Mal Sahibinin Stratejileri

1. Anlaşmalı Artış

• Kiracı ile müzakere
• Yazılı tutanak önemli

2. Sözleşmede Yüksek Oran

• Yeni sözleşmede TÜFE üstü oran belirleme
• 5 yıl sonra rayiç tespit hakkı saklı

3. Tespit Davası

• Eski kiracı piyasa altı kalmışsa
• Bilirkişi ile adil bedel talep

4. Sözleşme Yenileme

• Yeni sözleşme imzalama
• Eski sözleşme kaldırılarak

Sıkça Sorulan Sorular

2024 sonrası %25 sınırı devam ediyor mu?

Hayır — 1 Temmuz 2024 itibarıyla %25 sınırı kaldırıldı. TÜFE 12 aylık ortalama veya sözleşmedeki oran uygulanır.

Sözleşmemde %50 var, geçerli mi?

TÜFE üstü oran sözleşmede yazılmış → geçerli (kural). Ancak 5 yıl sonra rayiç tespit ile düzeltilebilir.

Kira artış oranını nereden öğrenirim?

TÜİK web sitesi veya e-Devlet → TÜFE 12 aylık ortalama. Her ay yayınlanır.

Tespit davası kim açabilir?

Kiracı, kiraya veren, mal sahibi. Sözleşme tarafları + maliki birlikte.

Kira ödenmemiş tahliye yapılabilir mi?

Evet — TBK m.315 (kira bedeli ödenmemesi). 2 ay üst üste ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.

Bilirkişi raporu adil olmazsa?

İtiraz hakkı vardır → yeni bilirkişi atanabilir veya 3 kişilik kurul istenebilir.

Kira artışından kaçınma stratejisi?

• Sözleşmede TÜFE altı oran yazma
• 5 yıl sonra rayiç tespit dava açma
• Arabuluculuk ile pazarlık

Yurt dışındaki ev sahibi tespit davası açabilir mi?

Evet — vekaletname ile avukat aracılığıyla. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

---

İlgili rehberler:

• Zorunlu Arabuluculuk 2026
• Kiracı Hakları Rehberi
• Tahliye Davası Rehberi
• Dava Nasıl Açılır?

Gaziantep'te gayrimenkul hukuku kapsamında kira tespit davası, %25 düzeltme, rayiç bedel, arabuluculuk süreci için Av. M. Furkan Gür ile iletişime geçin. Ücretsiz ön görüşme: 0552 692 90 90.