Tahliye Davası Rehberi 2026 - Gaziantep

Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı kiralanan taşınmazdan hukuka uygun biçimde çıkarmak için başvurduğu yoldur. Konut ve çatılı işyeri kiraları Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı TBK) ile korunduğundan, tahliye yalnızca kanunda sayılan sebeplerle mümkündür. Bu rehberde Gaziantep'teki tahliye sürecini, sebeplerini, süreleri ve doğru mahkemeyi açıklıyoruz.

Tahliye Sebepleri

Tahliye, ancak kanundaki sınırlı sebeplere dayanabilir.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler (Dava Yoluyla)

1. Gereksinim (ihtiyaç): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi (TBK m.350)
2. Yeniden inşa veya esaslı onarım: Taşınmazın kullanımı imkânsız hale gelecekse (TBK m.350)
3. Yeni malikin gereksinimi: Taşınmazı sonradan edinen kişi, gereksinim için edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı ihtar yapıp 6 ay sonra dava açabilir (TBK m.351)

Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

1. Temerrüt (kira ödememe): Yazılı ihtar ve süreye rağmen ödenmemesi (TBK m.315 — aşağıda)
2. İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar yapılması; kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava (TBK m.352/2)
3. Tahliye taahhüdü: Kiracının, kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı ve belirli tarihli tahliye taahhüdü (TBK m.352/1)

Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m.315)

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı ihtar ile ödeme süresi verir:

• İhtar süresi konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür (TBK m.315/2)
• Süre, bildirimin tebliğini izleyen günden işlemeye başlar
• Bu sürede ödenmezse sözleşme feshedilip tahliye istenebilir

İki yol mümkündür:

• Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası, veya
• İlamsız icra yoluyla tahliye: İcra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilip, ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenir (İİK m.269)

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Dikkat: "Gayrimenkul Mahkemesi" diye bir mahkeme yoktur.

Kira ilişkisinden doğan tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür (HMK m.4); bu görev kesindir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. (İlamsız icra yoluyla tahliyede icra dairesi ve icra mahkemesi devrededir.)

Zorunlu Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında (İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur — arabuluculuk bir dava şartıdır (2023 itibarıyla yürürlükte). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılır.

Tahliye Davası Süreci

Aşama 1: İhtar / Arabuluculuk

• Sebebe göre yazılı ihtar (temerrütte en az 30 gün) veya gereksinim bildirimi
• Dava yolundan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu

Aşama 2: Dava

• Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dilekçe + deliller (sözleşme, ihtar, tahliye taahhüdü, ödeme kayıtları)
• Dava harcı yatırılır

Aşama 3: Yargılama

• Duruşmalar, delillerin değerlendirilmesi, gerekirse bilirkişi

Aşama 4: Karar ve İcra

• Tahliye kararı verilirse, kesinleşme/icra edilebilirlik koşullarıyla icra dairesi aracılığıyla tahliye uygulanır
• Detay için icra takibi rehberimize bakabilirsiniz

Süreler (Yaklaşık)

• İhtar süresi: Temerrütte en az 30 gün (TBK m.315)
• Yargılama: Dosyaya göre ortalama 6-12 ay
• İcra (tahliye) aşaması: 1-2 ay

Tarafların Hakları

Kiracı

• Yalnızca yasal sebeplerle tahliye edilme güvencesi
• Haksız tahliyede zarar/tazminat talebi
• Gereksinim sebebiyle tahliyede, taşınmazın 3 yıl o amaçla kullanılması zorunluluğu; aksi halde eski kiracının yeniden kiralama önceliği ve tazminat hakkı (TBK m.355)

Kiraya Veren

• Yasal sebeplerle tahliye ve kira alacağının tahsili
• Tahliye taahhüdü/iki haklı ihtar gibi sebeplere dayanma imkânı

İlgili konular için kiracı hakları rehberimizi ve kira tespit/artırım davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Tahliye davası hangi mahkemede açılır? Kira ilişkisinden doğan tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür (HMK m.4). "Gayrimenkul Mahkemesi" yoktur.

Kira ödemeyen kiracı kaç günde tahliye edilebilir? Kiraya veren yazılı ihtarla en az 30 gün süre verir (konut/çatılı işyeri, TBK m.315). Bu sürede ödenmezse tahliye süreci başlar.

Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk şart mı? Evet. İlamsız icra yoluyla tahliye hariç, tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır.

Tahliye taahhüdü her zaman geçerli mi? Geçerli olması için taahhüdün yazılı, belirli tarihli ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir (TBK m.352/1).

Ev sahibi ihtiyaç diyerek çıkardı ama kullanmadı, hakkım var mı? Evet. Gereksinim sebebiyle tahliyede taşınmaz 3 yıl o amaçla kullanılmazsa, eski kiracının öncelik ve tazminat hakkı doğar (TBK m.355).

Hukuki Destek Alın

Tahliye davaları; doğru sebep seçimi, ihtar süreleri ve usul açısından teknik bir alandır. Gaziantep'te gayrimenkul ve kira hukuku alanında deneyimli Av. M. Furkan Gür, hem kiraya veren hem kiracı tarafında sürecin doğru yönetilmesi için yanınızdadır. Gayrimenkul hukukunun genel çerçevesi için Gaziantep gayrimenkul avukatı rehberini inceleyebilirsiniz.

Telefon: 0552 692 90 90

Süre ve usul hatası hak kaybına yol açabileceğinden, tahliye sürecine başlamadan önce bir avukata danışmanız önemlidir.