Kiracı Hakları Rehberi 2026 - Gaziantep

Kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı TBK) ile düzenlenir — Türk Medeni Kanunu değil. Konut ve çatılı işyeri kiraları, kiracıyı koruyan özel hükümlere tabidir (TBK m.339 vd.). Bu rehberde Gaziantep'teki kiracıların temel haklarını, kira artış sınırını, tahliye sebeplerini ve doğru mahkemeyi açıklıyoruz.

Kiracının Temel Hakları

1. Kullanım hakkı: Kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanma
2. Sözleşme güvencesi: Sadece kanunda sayılı sebeplerle tahliye edilebilme
3. Onarım talep hakkı: Kiralananın ayıplarının giderilmesini isteme (TBK m.305 vd.)
4. Kira artışında yasal sınır: Aşağıda açıklanan TÜFE sınırı

Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü yapılabilir; ancak ispat kolaylığı için yazılı yapılması önerilir. Sözleşmede şu unsurlar bulunmalıdır:

• Tarafların kimlik bilgileri
• Kiralananın tanımı (adres, nitelik)
• Kira bedeli ve ödeme tarihi
• Sözleşme süresi
• Yan giderlerin (aidat, elektrik, su, doğalgaz) kime ait olduğu

Kira Artışı — Yasal Sınır (TBK m.344)

Yaygın yanlış: "Kira artışı %20'yi geçemez" veya "en az %5 olmalı" gibi bilgiler doğru değildir. Eski %25'lik tavan geçici bir düzenlemeydi ve 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını GEÇEMEZ (TBK m.344/1). Özellikleri:

• Üst sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır; alt (asgari) sınır yoktur — taraflar daha düşük artış kararlaştırabilir
• Sözleşmede TÜFE'nin üzerinde artış öngörülse bile, bu hüküm geçersizdir ve artış yasal sınırla sınırlanır
• Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa, hâkim TÜFE 12 aylık ortalamasını aşmamak üzere kira bedelini hakkaniyetle belirler (TBK m.344/2)

Kira bedelinin tespiti için kira tespit ve artırım davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt — TBK m.315)

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı bir ihtar ile ödeme için süre verir. İhtar süresi:

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür (TBK m.315/2)
• Süre, yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden başlar

Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye talep edebilir.

Tahliye Sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı, yalnızca kanunda sayılan sebeplerle tahliye edilebilir:

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler (Dava Yoluyla)

• Gereksinim (ihtiyaç): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri gereksinimi (TBK m.350)
• Yeniden inşa veya esaslı onarım (TBK m.350)
• Yeni malikin gereksinimi: Kiralananı sonradan edinen, gereksinim için edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar edip 6 ay sonra dava açabilir (TBK m.351)

Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

• Temerrüt (yukarıda — TBK m.315)
• İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar yapılırsa, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2)
• Tahliye taahhüdü: Kiracının yazılı ve kiralananın tesliminden sonra verdiği belirli tarihli tahliye taahhüdü (TBK m.352/1)

Önemli: "65 yaş üstü emeklilik", "okul çağında çocuk" veya "ekonomik zorluk" gibi gerekçeler tahliyeyi engellemez — bunlar yasal koruma sebebi değildir. Kiracının korunması, yukarıdaki sınırlı tahliye sebepleri ile sağlanır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Dikkat: "Gayrimenkul Mahkemesi" diye bir mahkeme yoktur.

Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, alacak) görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir (HMK m.4). Bu görev kuralı kamu düzenindendir ve kesindir. Yetkili mahkeme, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.

Zorunlu Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur — arabuluculuk bir dava şartıdır (2023 itibarıyla yürürlükte). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılır.

Depozito (Güvence Bedeli)

• Konut ve çatılı işyeri kirasında güvence bedeli en çok 3 aylık kira tutarında olabilir (TBK m.342)
• Para olarak verilen güvence, kiracının onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bankaya yatırılır
• Kira sona erince, hasar/borç yoksa iade edilir

Hukuki Destek Alın

Kira uyuşmazlıkları; doğru mahkeme, ihtar süreleri ve artış sınırı açısından teknik bir alandır. Gaziantep'te gayrimenkul ve kira hukuku alanında deneyimli Av. M. Furkan Gür, hem kiracı hem kiraya veren tarafında haklarınızı korumak için yanınızdadır. Gayrimenkul hukukunun genel çerçevesi için Gaziantep gayrimenkul avukatı rehberini inceleyebilirsiniz.

Telefon: 0552 692 90 90

Sık Sorulan Sorular

2026'da kira artışı en fazla ne kadar olabilir? Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, bir önceki kira yılına ait TÜFE 12 aylık ortalama oranını geçemez (TBK m.344). Sabit bir "%20 tavan" veya "%5 taban" yoktur.

Kira davaları hangi mahkemede açılır? Kira ilişkisinden doğan tüm davalar Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür (HMK m.4); taşınmazın bulunduğu yer yetkilidir.

Kira ödemezsem ne kadar sürede tahliye edilebilirim? Kiraya veren yazılı ihtarla en az 30 gün (konut/çatılı işyeri) süre verir; bu sürede ödenmezse fesih ve tahliye süreci başlar (TBK m.315).

Ev sahibi istediği zaman beni çıkarabilir mi? Hayır. Yalnızca kanunda sayılı sebeplerle (gereksinim, yeniden inşa, temerrüt, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü vb.) tahliye mümkündür.

Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk şart mı? Evet. İlamsız icra yoluyla tahliye hariç, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır.