Konut Finansmanı (Mortgage) Rehberi: TKHK 32+, Sözleşme, İpotek, Erken Kapatma

Mortgage (Konut finansmanı), gayrimenkulün ipotek altına alınması karşılığında uzun vadeli (10-30 yıl) kredi sağlanmasıdır. TKHK m.32-37 ile özel düzenlenir. Standard tüketici kredisinden farklı haklar vardır — daha düşük faiz, uzun vade, ipotek prosedürleri. Bu rehberde mortgage başvuru, sözleşme şartları, vergi avantajları, erken kapatma ve temerrüt sonuçları anlatılmaktadır.

Mortgage Nedir?

TKHK m.32: "Konut alımı, yapımı veya tadilatı amacıyla kredi kuruluşları tarafından konutu rehin ipotek olarak gösteren tüketicilere kullandırılan kredi."

Standard Tüketici Kredisinden Farkı

| Konu | Tüketici Kredisi | Mortgage | |---|---|---| | Süre | 1-5 yıl | 10-30 yıl | | Faiz | Daha yüksek | Daha düşük | | Teminat | Kefil | İpotek (gayrimenkul) | | Tutar | Düşük-orta | Yüksek | | Düzenleme | TKHK 22-30 | TKHK 32-37 |

Mortgage Türleri

• Sabit faizli mortgage (TKHK m.32/3-a)
• Değişken faizli mortgage (m.32/3-b)
• Karma mortgage (sabit + değişken)
• Endeksli mortgage (TÜFE/USD)

Pratik: Türkiye'de sabit faizli mortgage daha tercih edilen (yasal koruma).

Mortgage Sözleşme Şartları (TKHK m.32)

Zorunlu İçerik

1. Kredi tutarı + kullanılış amacı
2. Faiz tipi (sabit/değişken)
3. Vade ve taksit tablosu
4. YMO (Yıllık Maliyet Oranı)
5. İpotek detayları
6. Sigorta koşulları
7. Erken kapatma koşulları
8. Temerrüt sonuçları
9. Cayma hakkı

Şeffaflık Şartı

• Sözleşmenin nüshası tüketiciye
• Anlaşılır dil
• Tablolu sunum

Cayma Hakkı (TKHK m.34) — 14 Gün

Sözleşme İmzalandıktan Sonra

• 14 gün içinde caymak mümkün
• Yazılı bildirim
• 30 gün içinde tam iade

İpotek Verildikten Sonra

• İpotek tescili sonrası cayma zorlaşır
• Banka onayı ile geri çekilebilir

İpotek Süreci

1. Tapu Sicili İncelemesi

• Konutun temiz tapu olması
• Önceki ipotek kontrol
• Kadastro durumu

2. Tapu Müdürlüğünde Tescil

• Banka temsilcisi + kredi kullanıcısı
• İpotek resmi senedi
• Tapu kütüğüne kayıt

3. Ücretler

• Tapı harcı: %0.948 (alıcı + satıcı)
• İpotek tescil harcı: Kredi tutarının ‰5'i
• Noter ücretleri: 5.000-15.000 TL
• Sigorta primi: Yıllık 1.500-5.000 TL

Mortgage Vergi Avantajları

Konut Edinme Yardımı

• 2024 itibarıyla belirli koşullarda devlet destekli
• TOKİ programları

Tapulu İntikal Vergisi İndirimi

• Birinci konut alımında muafiyetler
• Bekar/Aile durumuna göre

Gelir Vergisi Mahsubu

• Kira gelirinin %5'i mahsup edilebilir (yatırım amaçlı değil)
• Yıllık beyanname ile

Erken Kapatma Hakkı (TKHK m.36)

Hak

Tüketici, mortgage'i erken kapatabilir.

Erken Kapatma Tazminatı

TKHK m.36/2:

• Sabit faizli mortgage: Banka tazminat alabilir
• 2 yıl + üstü: Kalan ana paranın %1'i
• 2 yıl altı: Kalan ana paranın %2'si

Değişken Faizli Mortgage

• Erken kapatma tazminatı YASAK (m.36/3)

Pratik Stratejisi

• Sabit faiz mortgage alındıysa erken kapatma maliyeti var
• Değişken faiz = istediğin zaman ücretsiz kapatma
• Yapılandırma mümkün

Sigortalı Mortgage (TKHK m.36)

Hayat Sigortası

• Bankalar zorlayamaz (m.36/4)
• Tüketici tercih edebilir
• Kredi ödenmemesi riskine karşı (vefat halinde)

Konut Sigortası (DASK + Yangın)

• DASK zorunlu (6305 SK + deprem)
• Yangın + ek sigortalar tercihte

Sigorta İadesi

• Erken kapatma veya iptal halinde
• Kalan dönem sigorta primi iade

Temerrüt ve İcra (TKHK m.37)

Tüketici Temerrütü

• 3 ay üst üste taksit ödememe
• Banka uyarı verir
• Tüm borç muaccel olabilir

İcra Yolu

TKHK m.37/2: Mortgage temerrüdünde:

1. 2 ay ihtarname zorunlu (banka)
2. Sürede ödeme yapılmazsa icra başlar
3. İpotekli konut açık artırma ile satılır
4. Satış bedeli ile borç ödenir
5. Fazla varsa tüketiciye

Tüketici Hakları (Temerrüt Halinde)

• Yapılandırma talebi
• Borç ihtiyacı kanıtlama
• Erteleme
• Adli yardım (gerektiğinde)

Kentsel Dönüşüm + Mortgage

Mevcut Mortgage'li Konut

• 6306 SK kapsamında ise:
  • İpotek korumalı (banka onayı)
  • Yeni konuta devir mümkün
  • Müteahhitle anlaşma öncesi banka bilgilendirmesi
• Detay: Kentsel Dönüşüm Rehberi

Mortgage Sözleşmesi İtirazları

Haksız Şartlar (TKHK m.32)

• Erken kapatma cezası (yasal sınırı aşan)
• Aşırı sigorta zorlaması
• Gizli ücretler

İade Davası

• Tüketici Hakem Heyeti (küçük tutarlar)
• Tüketici Mahkemesi (büyük)
• Zorunlu arabuluculuk
• Detay: Tüketici Kredisi Rehberi

Sıkça Sorulan Sorular

Mortgage süresi ne kadar?

Genelde 10-30 yıl. Banka politikası + tüketici tercihi etkili.

Sabit mı değişken faiz seçmeli?

• Sabit: Güvence + sabit ödeme + erken kapatma cezası
• Değişken: Düşük faiz potansiyeli + erken kapatma cezasız + risk

İpotek nasıl tescil edilir?

Tapu Müdürlüğü'nde banka + tüketici birlikte. Tapu siciline kayıt. Süre 1-3 gün.

Mortgage'i devredebilir miyim?

Devir mümkün ama banka onayı şart. Kalan borç + alıcı kredi onayı.

DASK zorunlu mu?

Evet (6305 SK). Yıllık 200-500 TL aralığı.

Erken kapatma tazminatı ne kadar?

Sabit faizli: Kalan ana paranın %1-2'si (vade durumuna göre). Değişken faizli: Tazminat yok.

Mortgage temerrüdünde evimi alır mı?

Açık artırma ile satılır. 2 ay ihtar zorunlu. Yapılandırma ile önlenebilir.

Yabancı uyruklu mortgage alabilir mi?

Evet — Türkiye'de yabancılara mortgage verilir. TC ikamet izni veya çalışma izni gerekli. Detay: Yabancılar Hukuku.

---

İlgili rehberler:

• Tüketici Kredisi Rehberi
• Tüketici Hakem Heyeti Rehberi
• Kentsel Dönüşüm 6306 SK Rehberi
• Tapu İptal ve Tescil Rehberi
• İcra Takibi Rehberi
• Sigorta Tahkim Komisyonu
• Dava Nasıl Açılır?

Gaziantep'te mortgage sözleşmesi inceleme, ipotek tescili, erken kapatma stratejisi, temerrüt müzakeresi için Av. M. Furkan Gür ile iletişime geçin. Ücretsiz ön görüşme: 0552 692 90 90.